Las medidas restrictivas de las últimas semanas han agudizado la crisis a la que se enfrentan desde hace un buen tiempo los centros comerciales en Colombia. Los ingresos de estas grandes plataformas se han ido al piso a raíz de las medidas anunciadas por los mandatarios locales, por lo que poco a poco el sector se ha hundido en una crítica situación que al parecer podría mantenerse en el corto plazo.

La amplia vacancia que se registra en estos complejos ha impulsado a que se genere un efecto en cadena que hoy tiene preocupado a los empresarios. A la medida que la desocupación de locales ha aumentado, más y más marcas han optado por seguir esta tendencia, dejando como saldo miles de metros cuadrados sin ocupación.

“Vemos que el efecto de vacío empieza a impactar a todos los centros comerciales en general. Hay un efecto en cadena de esas repercusiones que hace que se vuelva mucho más difícil la situación”, le explica a Forbes Carlos Hernán Betancourt, director ejecutivo de la Asociación de Centros Comerciales de Colombia (Acecolombia). “Este inicio de año ha sido muy complicado para el sector, con un agravante de que en este tercer bloque de cierres no hay alivios, ni medidas para mitigar la crisis”.

La difícil situación de este negocio obedece a que, según cálculos de Acecolombia, en el último año la vacancia en el país ha aumentado más del 250 %. En 2020, la industria empezó con algo más de 2.000 locales desocupados y al cierre de diciembre se registraron alrededor de 7.000 unidades disponibles. “Los medidas de última hora, o con hasta 2 horas de antelación, hacen muy difícil la posibilidad de colocar nuevos negocios, nuevas tiendas. Esa espera es muy mortal y complica la recuperación”, agrega Betancourt.

En medio de esta coyuntura, varias empresas han optado por reorganizar sus operaciones, ajustar su caja y renegociar contratos; otras con recortar personal y mantenerse al margen; y algunas por hacer nuevos negocios.

Ese es el caso de la chilena Parque Arauco que esta semana anunció una millonaria transacción con el Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario, Inmoval, filial de Credicorp Capital. Este acuerdo se cerró por US$160 millones para la venta de los derechos fiduciarios en dos centros comerciales en el país: Centro Comercial Parque La Colina, en Bogotá, y Centro Comercial Parque Caracolí, en Santander.

La multinacional chilena, que ya tiene más de 50 complejos en América Latina, cedió el 49% de participación, pero se quedó con una participación mayoritaria para mantener el control, operación y administración de los dos centros comerciales.

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Juan Manuel de la Rosa, socio de DLA Piper experto en M&A y transacciones inmobiliarias, le dijo a Forbes que son varios los motivos que llevaron a ejecutar este tipo de operaciones en medio de la crisis. Según el experto, en este caso se promueve liquidez a los promotores e inversiones para emprender nuevos negocios y expandir sus operaciones.

“En este momento los inversionistas y los promotores se están dando cuenta que es un buen negocio, porque se quedan con participación mayoritaria, venden derechos bien protegidos y al mismo tiempo amplían su liquidez”, dice de la Rosa.

Las oportunidades en tiempos de crisis

Betancourt, de Acecolombia, advierte que la coyuntura ha provocado reacomodos “interesantes” en el sector y nuevas oportunidades. “Lo vimos hace poco con Mall Plaza, que adquirió el Centro Comercial Calima. Son oportunidades que se van dando en el mercado con jugadores muy importantes, que ya tienen buena trayectoria en el país”.

Los dos expertos agregan que este tipo de negocios se dan cuando los activos están maduros, por lo que es una movida que permite reciclar capital para generar nuevos desarrollos. De la Rosa advierte que a raíz de la pandemia se han dinamizado algunos negocios. “Vemos que se han dado ajustes de precio y en otros casos los vendedores dijeron vale la pena la inversión, porque se tiene un punto de vista a largo plazo”.

En medio de la crisis de los centros comerciales, el sector ya registra dos grandes negocios en menos de siete meses. El más reciente es el de Parque Arauco por US$160 millones, pero también la compra del Centro Comercial Calima por parte de Mall Plaza, una transacción que llegó a los US$120 millones.

“Es contradictorio y raro que en medio de toda esta situación se presenten interesados en comprar. Sin embargo, las razones son varias: hay inversionistas y personas que compran por temas estratégicos, como es el caso de Mall Plaza que tenía interés por tener el espacio para la entrada de IKEA al país”, destacó de la Rosa.

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El precio, dicen los expertos, es quizás un fundamental por el cual en este momento, en medio de toda la vacancia, se están encontrando muy buenas oportunidades. “Lo que está pasando es que hay áreas que están en problemas, o inversionistas y centros comerciales en problemas. Al bajar los precios se abren oportunidades para los inversionistas que piensan a largo plazo”, destacó el abogado asesor.

Marcela Chacón, vocera para América Latina de Transactional Track Record, le explicó a Forbes que las bajas valoraciones de empresas son consideradas para fondos extranjeros de inversión y grandes compañías como una oportunidad.

“En general, la tendencia del mercado de fusiones y adquisiciones en América Latina será de una recuperación lenta e, incluso, podría vislumbrar perspectivas un poco más optimistas para el mediano plazo, debido a la a la dinámica de las compañías que están pasando por procesos de reestructuración o que requieren de inyecciones de liquidez”, dijo Chacón, quien agregó: “Empresas con gran músculo financiero, podrían aprovechar esta coyuntura e incluso podrían ver este contexto como una oportunidad para generar planes de expansión”.

Forbes conoció que en este momento se están desarrollando dos grandes negocios inmobiliarios en este sector que se podrían completar en el segundo semestre de este año. Se trata de millonarias transacciones que se darían para seguir ajustando la industria y aliviar la caja de algunas empresas.

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“Los grandes negocios inmobiliarios seguirán en auge y se van a mantener, yo creo que a la final por los buenos precios. Este 2021 pinta mejor y pinta mejor entre otras razones porque un inversionista siempre piensa a mediano y largo plazo”, concluye de la Rosa.

Los estrenos

Aunque para 2020 se esperaba la inauguración de 10 centros comerciales en Colombia, por la pandemia tan solo se lograron dos: Avenida Centro Comercial Fusagasugá y Paseo Villa del Río en Bogotá. No obstante, se prevé que los que se aplazaron se inauguren este año o en 2021.

Según Acecolombia, para este año se tiene previsto Mall Plaza Cali, Nuestro Bogotá, Parque Alegra Barranquilla y Parque Fabricato. “Estos son los planes, pero es probable que en la medida que se generen nuevos cierres se terminen con aplazamientos indeseados”, dijo Betancourt.

 

Source: Forbes Colombia - Colombia